La due diligence sulle opportunità di investimento viene effettuata da CDPI Sgr, sulla base della procedura di cui si è dotata.

Ogni decisione in ordine alle operazioni di investimento del FIA è assunta da CDPI Sgr sulla base di un’articolata istruttoria che, verificata la compatibilità delle iniziative con le finalità di incremento degli alloggi sociali del FIA e con i rendimenti attesi dal Fondo, si focalizza con particolare attenzione sulle seguenti tematiche:

  • integrazione delle iniziative con le politiche per la casa locali,
  • requisiti di governance dei fondi locali,
  • validità delle proposte di gestione immobiliare e sociale delle iniziative,
  • sostenibilità economico-finanziaria, sociale, urbanistica, ambientale dei progetti.

Al fine di facilitare i soggetti proponenti nell’impostazione delle iniziative e nella predisposizione della documentazione, di seguito sono illustrati i criteri seguiti da CDPI Sgr per verificare la conformità delle proposte ricevute con le politiche d’investimento del FIA.
I criteri di investimento riguardano il fondo locale, l’operazione immobiliare ed il promotore.

Criteri riguardanti scopo, rendimenti e governance dei fondi immobiliari locali

  • Compatibilità della strategia d’investimento del fondo locale con gli obiettivi di investimento del FIA. La verifica è incentrata sul regolamento del fondo locale ed in particolare sulle strategie, tipologie e finalità degli investimenti.
  • Durata e modalità di dismissione a scadenza della partecipazione detenuta dal FIA nel fondo target.
  • Rendimenti minimi del fondo target attesi nell’ordine del 3% oltre l’inflazione. Il business plan fornito dal soggetto proponente è verificato da CDPI Sgr mediante utilizzo di un proprio modello di business plan.
  • Presenza di regole di governo del fondo locale tali da consentire a CDPI Sgr di monitorarne l’attività attraverso un’adeguata rappresentanza negli organi dei fondi target.
  • Coerenza delle modalità di diversificazione e mitigazione dei rischi del fondo locale con le procedure di risk management di CDPI Sgr. Le verifiche sono incentrate sulla mappatura dei rischi e sul sistema di gestione degli stessi utilizzato dalla Sgr del fondo locale. Nella valutazione del rischio si terrà conto della diversificazione e pluralità delle tipologie d’intervento previste dal progetto.
Criteri riguardanti l’operazione immobiliare
  • Sostenibilità economico-finanziaria. La verifica è basata sul business plan, sui piani di investimento, disinvestimento e valorizzazione annuali, sui flussi di cassa storici e/o attesi del fondo locale, sulla sostenibilità di stress-test e di scenari pessimistici. Inoltre, sarà valutato il livello delle management fee, la loro coerenza con l’orientamento sociale delle iniziative.
  • Significatività della dimensione degli interventi in rapporto all’investimento MIT nell’ambito del FIA. L’intervento è ammissibile se comporta la realizzazione di un numero di alloggi sociali superiore a quello che un intervento pubblico di pari valore, facendo riferimento alla quota percentuale di investimento attribuibile allo Stato tramite il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, avrebbe generato se effettuato direttamente mediante corresponsione di un contributo pari al 30% del costo di realizzazione o recupero degli alloggi ai sensi dell'articolo 5, comma 2, del Piano nazionale di edilizia abitativa allegata al D.P.C.M. 16 luglio 2009. Un ulteriore elemento di significatività potrà essere rappresentato dalla compresenza/integrazione di differenti tipologie di intervento sotto il profilo residenziale (es. edilizia sovvenzionata, agevolata, libera) e delle destinazioni d’uso (es. servizi e altre attività).
  • Efficacia della strategia di risposta del progetto al fabbisogno abitativo locale. La verifica si basa sull’analisi del mercato immobiliare e del fabbisogno abitativo locale.
  • Realizzazione di interventi sostenibili dal punto di vista economico, sociale, ambientale ed energetico. La verifica riguarda: (i) la localizzazione del progetto e le caratteristiche del contesto urbano e sociale dell’area d’intervento, anche con riferimento alla presenza di infrastrutture, urbanizzazioni e servizi; (ii) il mix funzionale; (iii) le tipologie abitative; (iv) la qualità edilizia e le prestazioni energetiche ed ambientali dei manufatti; (v) l’integrazione urbana e sociale dei nuovi interventi. Nelle valutazioni, a parità di condizioni, saranno preferiti gli interventi che non consumano nuovo territorio (che non siano, quindi, varianti urbanistiche di suoli agricoli) e ad elevate prestazioni di sicurezza, energia e sostenibilità ambientale.
  • Coerenza ed integrazione dell’operazione con le politiche pubbliche locali e eventuale coinvolgimento di più comunità locali, evidenziata dal coordinamento con programmi e finanziamenti regionali e comunali per l’edilizia sociale, programmi di riqualificazione o trasformazione urbana, realizzazione di infrastrutture locali, nonché piani di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Le verifiche sono incentrate sull’analisi di eventuali convenzioni o accordi con soggetti pubblici o privati locali e degli strumenti urbanistici, piani attuativi, titoli abilitativi e iter amministrativo degli stessi.
  • Eventuale apporto di contributi pubblici (es. fondi europei, statali, comunali) e privati, fermo restando che, a parità di accertate condizioni di fattibilità tecnico-economica ed amministrativa degli interventi, saranno preferiti gli interventi caratterizzati da una prevalenza di investimenti privati.
  • Adozione di presidi e garanzie per minimizzare il rischio di costruzione e di ritardata realizzazione degli interventi immobiliari. Le verifiche riguardano la mappatura dei rischi e l’analisi dei presidi previsti.


Criteri riguardanti il promotore

  • Esperienza nel settore dell’edilizia abitativa sociale dei soggetti cui è delegata la gestione degli investimenti, oltre ai requisiti di onorabilità e professionalità dei promotori e delle Sgr locali. Le verifiche riguardano il track record dei promotori e delle Sgr in tutte le fasi dell’iniziativa: sviluppo, costruzione, gestione e dismissione.

Nel suo complesso, l’attività di selezione delle opportunità di investimento svolta da CDPI Sgr è orientata a realizzare un’adeguata diversificazione territoriale degli investimenti, tale da garantire la maggiore diffusione degli stessi sul territorio nazionale.


Criteri riguardanti la partecipazione del FIA

CDPI Sgr potrà modulare la partecipazione del FIA alle iniziative in misura incrementale, fino al massimo del 80%, al crescere della presenza dei seguenti fattori:

  • Rilevanza della quota di investimento in alloggi sociali.
  • Rilevanza della componente di alloggi sociali in locazione di lungo periodo.
  • Esistenza di destinazioni attinenti al concetto di servizio abitativo che caratterizza l'alloggio sociale quali, in primis, studentati, ma anche residenze temporanee, residenze sanitarie assistite, scuole, spazi di aggregazione, ecc.
  • Riutilizzo di immobili esistenti, riqualificazione di aree dismesse e utilizzo di aree urbanizzate.
  • Impulso e promozione dell'iniziativa da parte dei soggetti pubblici.
  • Localizzazione dell'intervento nelle regioni del meridione di Italia.
  • Capacità dell'iniziativa di inserirsi in più ampi contesti di riqualificazione urbana e di generare ulteriori opportunità di intervento sul territorio, in coordinamento con le politiche abitative locali.

Inoltre, l'incremento della partecipazione del FIA dovrà essere accompagnato da crescenti protezioni e diritti riconosciuti al fondo stesso e da un potenziamento nell'esame dei conflitti di interesse.